Kat mülkiyeti düzeninde kat maliklerinin en temel borçlarından bir tanesi ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılma borcudur. Kat maliklerinin aidat borçlarını yerine getirmeleri, kat mülkiyeti sağlıklı düzenli bir şekilde devam edebilmesi için oldukça önemlidir.
Bu hususta kanun koyucu Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 hükmü ile bir hukuk kuralı getirmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20’de; aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat maliklerinden her birinin kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; sigorta primlerine ve bütün ortak alanların bakım, onarım ve koruma giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlü olduğu hükme bağlanmıştır. Dolayısıyla, kat maliklerinin aksine anlaşmalar yapmaları her zaman mümkündür. Uygulamada sıklıkla, kat maliklerinin, ortak gider ve avanslarının ne şekilde pay edileceğini yönetim planında belirlemiş olduklarını veya kat malikleri kurulu kararıyla bu hususta düzenlemeler yaptıklarını görüyoruz.
Aidat Nedir?
Aidat, kat maliklerinin veya sakinlerinin ticari amaç gütmeyen ana gayrimenkule gider karşılığı harcamaların karşılanması için verildiği bir ödemedir. Kat malikleri ve apartman dairelerinde yaşayan herkes aidatI düzenli ödemekle mükelleftir. Aidatın içine apartmanın su, elektrik ve doğal gaz faturası, otopark hizmeti, spor salonu hizmeti, arıza bedelleri, bahçıvan, güvenlik, temizlik ve bakım ücretleri dahildir. Aidat ücreti belirlenirken apartman yöneticisi veya site yönetimi kat maliklerinin de olduğu toplantıda aidat için öneri sunar. Bu noktada aidat miktarı kesinleşir ve herkes aidatını düzenli ödemekle mükellef olur. Aidata “ortak gider avansı”da denilmektedir.
Hem kanuni düzenleme, hem de apartman veya sitelerin yönetim planlarındaki düzenleme olmasına rağmen uygulamada kat malikleri veya kiracılar arasında en fazla uyuşmazlık konusu olan mesele, aidatın ne şekilde pay edileceği ve ödeneceği meselesidir. Türkiye’de kat maliklerinin veya kiracılarının büyük bir çoğunluğu ödediği aidattan memnun değildir. Bu memnuniyetsizliğin altında genellikle bilgisizlik, güvensizlik ve yapılan yanlış uygulamalar yatmaktadır. Gerçekten de günlük yaşamda birçok yerde apartman veya sitede aidatın bilgisizlikten veya art niyetten yanlış uygulamalara konu olduğu görülmektedir.
Aidat Bedelinin Belirlenmesi
Kanun düzenlemesine göre birtakım giderlerden herkes eşit oranda sorumlu iken bazı giderlerden ise daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölüm sahipleri tapu senedinde gösterilen arsa payları oranında sorumludur. Bu kapsamda kapıcı, temizlik, kaloriferci, bahçıvan, güvenlik giderlerinden herkes eşit oranda sorumludur.
Dolayısıyla bir kat maliki kendi evinin daha küçük olduğunu ileri sürerek bu giderlere daha az katılması gerektiğini ileri süremeyecektir. Ancak kat malikleri; ortak alanların bakımı, korunması, onarılması için yapılan giderlerle, ana gayrimenkulün sigorta giderleri ve yönetici aylığına ilişkin giderlere arsa payları oranında sorumludur.
Sitelerde de aynı kural geçerli olup bloğun kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden bloktaki tüm kat malikleri, sitenin kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden ise sitedeki tüm kat malikleri sorumludur.
Ancak bu kuralların Yönetim Planı ile veya kat maliklerinin kendi aralarında farklı bir şekilde anlaşmasıyla değiştirilebileceğini belirtmek gerekir. Bu kapsamda taraflar, örneğin temizlik ve güvenlik giderlerine de arsa payı oranında katılacaklarını kararlaştırabilecektir.
Aidat Ödemeyen Ev Sahibi/Kiracı
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek ortak yerleri ve eklentilerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı ve hükümlerine uymakla yükümlüdürler.
Kat malikleri ortak alan veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç ve lüzum bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu aidat payını ödemekten kaçınamaz.
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Aidat borcunun tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ortak giderlere, kat maliklerinden birinin, kiracısının veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Hangi Durumlarda Apartman Aidatı Ödenmez?
Kat mülkiyeti kapsamında apartmanlara ödenen aidat ücreti karşılığında gerekli hizmetlerin verilmemesi durumunda aidat ücreti ödenme mükellefiyeti yoktur. Hizmet verilmediği öngörülüp tespit edildiğinde kat malikleri ve kiracılar konu ile ilgili dava açabilme yetkisine sahiptir.
